Wij willen de stad Amersfoort verder ontwikkelen, in samenwerking en/of samenspraak met de inwoners en ondernemers en andere partijen in de stad. De Nota Grondbeleid sluit hierbij aan. Het grondbeleid wordt ingezet om te faciliteren, te regisseren, te verbinden, te verleiden en waar nodig actief gronden aan te kopen.
Gebiedsontwikkelingen zijn zeer uiteenlopend en veranderen in de loop van de tijd. Per ontwikkeling passen we maatwerk toe. Wij benoemen bij de start van een ontwikkeling onze gewenste rol en het instrumentarium dat we kunnen en/of zullen inzetten. Als gemeentelijke doelstellingen niet gerealiseerd (kunnen) worden door anderen of als we een ontwikkeling op gang willen brengen, zetten we actief grondbeleid in. Bijvoorbeeld bij de ontwikkeling van het stationsgebied. Een actieve rol zal altijd vooraf gegaan worden door een risico- en financiële analyse.
Wij maken gebruik van contractvormen en financieringen die kunnen inspelen op initiatieven en bijzondere omstandigheden. We onderzoeken de hele keten van (maatschappelijke) waarde-creatie om gebiedsontwikkelingen financieel haalbaar te maken.
Wij gaan het tijdelijk gebruik van vastgoed verder ontwikkelen om initiatieven met een (maatschappelijke) meerwaarde voor de buurt of de stad zoveel mogelijk te faciliteren. Tijdelijke gebruik kan daarmee een bijdrage leveren aan de leefbaarheid, economische ontwikkeling of place making en kan een startruimte voor initiatieven vormen. Als we gemeentelijk vastgoed verkopen zal onderzocht worden of (sociale) woningbouw mogelijk is. Daarnaast zal het aspect maatschappelijke waarde-creatie meegenomen worden bij het bepalen van de verkoopstrategie.
Wij zijn ons bewust van de vele onzekerheden die (de nieuwe manier van) gebiedsontwikkeling met zich brengt en sturen daarom strak op de financiën. Dit doen we met behulp van scenarioanalyses, risicomanagement en stapsgewijze besluitvorming zodat tijdig ingegrepen en bijgestuurd kan worden.

Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is sinds 1 januari 2016 aangescherpt. Hierdoor zijn er diverse aanpassingen noodzakelijk in de wijze waarop grondexploitaties opgesteld en berekend worden. De belangrijkste wijzigingen zijn: het laten vervallen van de categorie “Niet In Exploitatie Genomen Gronden”, het op andere wijze toerekenen van rente, een maximale looptijd van 10 jaar, het niet meer mogen opnemen van kosten voor onvoorzien en aansluiting bij de kostensoortenlijst BRO. Met deze aanpassingen wordt aansluiting gezocht bij de regelgeving rondom de vennootschapsbelasting.
Per 1 januari 2016 zijn gemeenten verplicht om over de winstgevende activiteiten vennootschapsbelasting (Vpb)  te betalen. Daarbij wordt nadrukkelijk naar de gemeentelijke grondexploitaties gekeken. Op basis van een recente quickscan is geconcludeerd dat het gemeentelijk grondbedrijf fiscaal gezien niet winstgevend is en er daarom geen Vpb betaald hoeft te worden. De regelgeving omtrent Vpb is echter nieuw en complex, mocht de belastingdienst wel aanleiding zien om de grondexploitaties aan te merken als Vpb-plichtig, dan is er sprake van een risico van ca. € 1,5 mln.

Op basis van de vastgestelde BBV regels moet er volgens de 'Percentage of Completion'-methode (PoC-methoede) winst genomen worden bij positieve (deel-)grondexploitaties. Dit betekent dat potentiële winst naar rato van gerealiseerde kosten (en opbrengsten) moet worden genomen. Dus indien 50% van de kosten is gerealiseerd en 50% van de grond is verkocht, dan is de winstrealisatie 50% x 50% = 25%. Zowel de realisatie van de kosten als de realisatie van de opbrengsten zijn bepalend in de bepaling van de omvang van de winstrealisatie. Deze winst moet ook genomen worden als een positieve deelexploitatie onderdeel is van een grotere negatieve grondexploitatie. Winst nemen in dergelijke gevallen zorgt ervoor dat de verliesvoorziening opgehoogd moet worden met de winst die genomen wordt. Dit omdat de 'plus' van de positieve deelexploitatie genomen wordt en op totaal-niveau van de grondexploitatie niet meer verrekend wordt. Deze situatie doet zich voor bij De Wieken Vinkenhoef.

Op een aantal positieve deel-grondexploitaties in het Bestaand Stedelijk Gebied moet op basis van deze PoC-methode 'winst' genomen worden. Deze winsten worden verrekend met de post 'Boekwaarde' binnen dezelfde grondexploitatie. Dit wordt gedaan, omdat in het verleden de kosten ook opgenomen zijn binnen deze post 'Boekwaarde' en daarmee blijven de kosten en de winsten binnen dezelfde grondexploitatie.

De woningmarkt in Amersfoort is hersteld en het aantal transacties blijft hoog. Voor 2017 blijkt uit de cijfers van het NVM dat in de regio Amersfoort de prijzen met ca. 10% gestegen zijn ten opzichte van een jaar eerder. Bovendien is ook de verkoopsnelheid flink toegenomen. Zo verkoopt een gemiddelde woning in Amersfoort nu binnen 34 dagen, wat een enorme verbetering is ten opzichte van bijvoorbeeld in 2014 toen het nog langer duurde dan 150 dagen. De verschillen tussen de verschillende woningcategorieën zijn groot. Zo verkoopt een tussenwoning gemiddeld in 25 dagen, een vrijstaande woning is gemiddeld pas verkocht in 108 dagen. Op termijn verwacht de DNB dat de prijsstijging matigt tot circa 4%.
Ook de huurwoningmarkt zit in de lift. Door de beleggingsdruk in de grote steden kijken beleggers in toenemende mate naar mogelijkheden in middelgrote steden als Amersfoort. Doordat de vraag naar geliberaliseerde woningen, buiten de sociale huursector, ook vanuit de gebruikerskant toeneemt, kunnen de huurprijzen nog verder stijgen. Op termijn wordt een stabilisatie verwacht van de huurprijzen.
Tegenover deze positieve signalen is er ook een aantal signalen dat tot terughoudend leidt bij een te positieve verwachting over opbrengstenstijging. Zo verwachten specialisten dat de stijging van woningprijzen in 2018 af zal gaan nemen. De stijgingen in de afgelopen jaren werden gedragen door een combinatie van inhaalvraag, het aantrekken van de economie en de zeer lage rentestanden waardoor de leencapaciteit ten opzichte van het inkomen hoog is. Bovendien zorgt de lage rente voor een aantrekkelijk investeringsklimaat voor huurwoningen. Daarnaast is de opleving van de woningmarkt deels gedreven door inhaalvraag. Door de aantrekkende economie en stijgende inflatie wordt verwacht dat de rentestanden eerder omhoog gaan dan omlaag. Daarnaast zijn aanbestedingsnadelen ontstaan die de stijging van de grondprijzen beperken. Een aanbestedingsnadeel stuwt immers de bouwkosten. Hogere bouwkosten hebben een negatief effect op de grondwaarde die residueel bepaald wordt.

Kantoren
Het afgelopen jaar heeft de gemeente Amersfoort sterk ingezet op transformatie van kantoren naar woningen. Dit heeft geleid tot het uit de markt halen van vrij forse volumes aan m²s kantooroppervlak. De totale voorraad kantoren is daarmee dan ook afgenomen, er is in 2017 nauwelijks nieuwe kantoorruimte gerealiseerd. Dit heeft geleid tot meer balans op de Amersfoortse kantorenmarkt. Ten opzichte van voorgaande jaren is in de opname van kantoren wel een licht stijgende tendens waar te nemen: de opname aan kantoren ligt enigszins hoger dan in het voorgaande jaar. Ook de huurprijzen zijn, na een aantal jaren van daling, aan het stabiliseren. Daarbij is een sterk verschil waarneembaar tussen nieuwe(re) kantoren en de oudere voorraad. De oudere voorraad voldoet voor een deel niet meer aan de eisen van gebruikers. Verhuurders zijn echter in toenemende mate bereid om hieraan tegemoet te komen. Dit uit zich onder meer in deelverhuur van grotere complexen. Meer op macroniveau is de afnemende vraag naar kantoorruimtes door zaken als thuiswerken en flexibel werken een bedreiging voor een structureel in evenwicht zijnde kantorenmarkt.
Bedrijfsruimten
De vooruitzichten voor bedrijfsruimten zijn positief. In Amersfoort zijn de huren gestabiliseerd en  de aanvangsrendementen dalen. De opname aan bedrijfsruimten vertoont een oplopende trend, vooral omdat de sterke economie bedrijfsinvesteringen stimuleert. De positieve ontwikkeling heeft zich in 2017 doorgezet. Er lijkt inmiddels dan ook sprake van een stabiele sector waar de komende periode de grondopbrengsten gelijke tred moeten kunnen houden met de ontwikkeling van de algemene groei van de economie.
Bedrijventerreinen
De vooruitzichten voor bedrijventerreinen zijn in zijn algemeenheid positief. Dit heeft in 2017 geleid tot de uitgifte van een aantal percelen op Vathorst (De Ierse Pond en For Life) en De Wieken (Elmar Services). Daarnaast melden zich steeds meer eigenaar/gebruikers bij de gemeente met interesse in beschikbare locaties. Daarbij blijkt echter wel, dat er meer concrete vraag is naar modern-functionele terreinen, zoals De Wieken, dan naar het meer hoogwaardige bedrijvenpark Vathorst.
Het totale aanbod aan beschikbare percelen voor bedrijventerreinen in Amersfoort neemt af. Dit zou in eerste instantie een verschuiving van de vraag van De Wieken naar Vathorst tot gevolg kunnen hebben, maar lijkt uiteindelijk een remmende werking te gaan krijgen op de uitgifte van grond met de functie bedrijventerrein.
Kostenstijging bouw- en woonrijp maken
De kosten in de grondexploitaties zijn voor een groot deel gerelateerd aan de grond, weg- en waterbouw (GWW). De kosten in de GWW-sector zijn in 2016 volgens Bouwkostenindex structureel gestegen met 1,0%. De stijging in het eerste halfjaar van 2017 was op jaarbasis 1,2%. Door de stijgende inflatie, maar met name door de stijgende contractlonen (naar verwachting 2,1% in 2018 volgens het CPB, echter 2,3% volgens DNB), is de verwachting dat de bouwkostenstijging verder toeneemt. Aangezien de bouwkosten door hogere inflatie en hogere contractlonen verder zullen stijgen, hanteren wij een kostenstijging van 2%, in lijn met de langjarige inflatie en vergelijkbaar met voorgaand jaar.
Rentekosten en discontovoet
Vanaf 1 januari 2016 is de Notitie Grondexploitaties 2016 van de commissie BBV van kracht. Op grond van deze notitie moet de rente die toegerekend wordt aan grondexploitaties, volgens de commissie BBV, gebaseerd zijn op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Het is niet meer toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan een planexploitatie. De rente is conform deze richtlijn vooralsnog bepaald op 2,6%.
De Notitie Grondexploitaties 2016 schrijft ook de disconteringsvoet voor. Aan de hand van deze disconteringsvoet worden alle toekomstige kosten en opbrengsten terug gerekend naar één bedrag nu. De disconteringsvoet dient volgens de Commissie BBV bij negatieve planexploitaties gelijk te zijn aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone. Dit streefpercentage is op dit moment (“onder, maar dichtbij”) 2,0%. Voor de herzieningen hanteren wij het streefcijfer.
Vastgestelde parameters grondexploitaties
De gemeentelijke grondexploitaties zijn herzien conform de “Uitgangspunten parameters herziening grondexploitaties 2017” welke door het College is vastgesteld d.d. 12 december 2017. De gehanteerde parameters zijn hieronder opgenomen. De hiervoor benoemde ontwikkelingen  zijn meegenomen.

Korte termijn: periode tot en met 3e jaar
Lange termijn: periode van jaar 4 tot en met 10e jaar
Op grond van de BBV regels wordt na het 10e jaar geen indexatie van de opbrengsten meer toegepast.
* Grondexploitaties met woningbouw: De Lichtenberg, Bestaand Stedelijke Gebied (BSG), waaronder De Nieuwe Stad, Sportfondsenbad, Amersfoort Vernieuwt, De Schans, De Geer, Laan naar Emiclaer

De deelexploitaties Noordewierweg en Oude Zevenhuizerstraat zijn in 2017 afgesloten met een nadeel van € 0,8 mln. Dit is ten laste van de voorziening gebracht. Omdat de voorziening bepaald wordt op Netto Contante Waarde is er € 0,6 mln rente toegevoegd.
Alle lopende projecten zijn geactualiseerd op basis van de ontwikkelingen die zich in de projecten hebben voor gedaan.
Het resultaat van de nog lopende grondexploitaties met een negatief saldo is door de herziening met ca. € 3,3 miljoen afgenomen tot een totaal negatief saldo van € -22,9 miljoen.
Bij een aantal positieve (deel)grondexploitaties is op basis van de door het BBV voorgeschreven PoC-methode winst genomen. Dit leidt ertoe dat binnen de grondexploitatie Wieken Vinkenhoef de 'plus' op de deelexploitatie Wieken Zuid afneemt en niet met de andere deelexploitaties verrekend wordt. Het tekort van de Wieken Vinkenhoef loopt daarmee op. De winst die bij Amersfoort Vernieuwt genomen wordt, komt overeen met de renteopbrengsten die ontstaan zijn doordat bijdragen van derden eerder ontvangen dan uitgekeerd zijn. De totale winst die genomen wordt bedraagt € 6,0 mln.
Naast deze winstneming vindt er binnen BSG op basis van de PoC-methode nog een herverdeling plaats tussen de positieve deelprojecten en de post 'Boekwaarde'. Deze herverdeling is budgettair neutraal.
Doordat de ontwikkeling van de woningen aan de Hogeweg meegenomen is in het project Wieken Zuid kan de separate voorziening 'Woningen Hogeweg 170-176' vrijvallen (motie 2017.042m d.d. 18 april 2017). De voorziening 'Grondexploitatie De Birkt' die bij de jaarrekening 2016 getroffen was kan ingezet worden t.b.v. het negatieve saldo van de grondexploitatie WWC De Birkt. Per saldo valt er € 1,9 mln vrij.
Het totale resultaat van de grondexploitaties bedraagt € 4,6 mln positief.
Resultaat Herziening grondexploitaties

Per 1 januari 2018 zijn er 11 vastgestelde grondexploitaties operationeel. Deze staan in de onderstaande tabel.

Ruimtelijke ontwikkelingen zijn vaak complexe, langjarige trajecten waar veel geld mee gemoeid is. Dergelijke projecten kennen verschillende risico’s. Bij de herzieningen van de grondexploitaties worden de risico’s gekwantificeerd. Sinds de wijziging van het BBV in 2016 is binnen grondexploitaties maar een beperkte post onvoorzien opgenomen, waardoor het risicoprofiel is gestegen. Slechts een beperkt deel van de risico’s kan worden opgevangen. De overige risico’s worden meegenomen bij het bepalen van het gemeentebrede benodigde weerstandsvermogen.

Voor het risicomanagement maken wij gebruik van de Risman methodiek. Voor alle grote projecten zijn de risico’s nader geïdentificeerd en voorzien van beheersmaatregelen. Hierdoor kan beter gestuurd worden op de projecten. Voor het bepalen van de hoogte van de risico's is gebruik gemaakt van een Monte Carlo-analyse. Het totale risicoprofiel bedraagt € 14,3 mln. Dit wordt betrokken bij de analyse van het totale benodigde weerstandsvermogen.

De RRI is één van de (financiële) instrumenten die wordt ingezet voor het realiseren van gebiedsontwikkeling.

AD 1: ‘Dotatie planontwikkelingskosten initiële projecten’: Voor 2017 zijn middelen ad € 845.000 beschikbaar gesteld bij de jaarrekening 2016. Voor 2018 wordt voorgesteld om deze financiële opgave ad € 747.000 te betrekken bij de bestemming van het jaarrekeningresultaat 2017.
AD 2: ‘Bijdrage reserve Sociale Woningbouw’: Het collegeheeft besloten op 27 juni 2017 deze bijdrage te onttrekken uit de Reserve Sociale Woningbouw. Bij jaarrekening 2017 zal de raad voorgesteld worden om dit te effectueren.
AD 3: ‘Overige kosten, waar onder Amersfoort Vernieuwt’: Vanaf 2018 (en verder) is 811.000 beschikbaar voor deze kosten.  
AD 4: ‘Plankosten initiële projecten - 2018’: Voor de kosten die in 2017 gemaakt zijn, komt een voorstel bij de bestemming van het rekeningresultaat 2017. De kosten voor 2018 zijn geraamd op € 1.250.000. Voor 2019 e.v. zijn geen kosten geraamd.

Het saldo van de jaarrekening per 31-12-2017 bedraagt € 1.656.000. Onder voorbehoud van positieve besluitvorming door de raad van de bestemmingsvoorstellen bij de jaarrekening 2017 wordt hier per saldo € 405.000 aan toegevoegd zodat het saldo € 2.061.000 bedraagt per 1 januari 2018. Er zijn geen onbelegde middelen in de RRI, omdat de verwachte toekomstige onttrekkingen gelijk zijn aan het beschikbare saldo.

Paragraaf Verbonden partijen: De grondexploitaties die zijn ondergebracht in een Publiek-Private Samenwerking (PPS), te weten Ontwikkelingsbedrijf Vathorst CV en de deelneming in de VOF Podium Kantorenpark Vathorst, worden verantwoord in deze paragraaf.

Paragraaf Risicomanagement en weerstandsvermogen: In deze paragraaf wordt het totale overzicht van risico’s voor de gemeente inclusief de risico’s van de grondexploitatie weergegeven.